Garage als Lagerraum nutzen? Nutzungsänderung einfach erklärt

In Deutschland gehören Garagen zu den Räumlichkeiten im Wohnraum, die viele als eine willkommene Ausweichmöglichkeit bei der Lagerung von überschüssigem Hausrat oder Inventar betrachten. Andere nutzen Garagen als Werkstatt oder gewerblichen Lagerraum, wenn man zum Beispiel einen E-Commerce-Betrieb von zu Hause aus betreibt. Immerhin ist der Platz ein Bestandteil der angemieteten Wohnfläche oder des Eigentums.

Dabei ist es wichtig zu beachten, dass der Staat einige Einschränkungen bei der Nutzung einer Garage auferlegt. Aus der Sicht der Gesetzgeber wurde die Garage nämlich beim Bau nur einer einzigen Funktion zugeeignet: Die Unterstellung Ihres Fahrzeugs.

Wenn Sie also Ihre Garage einfach als Abstell- oder Lagerplatz nutzen, weil Sie zum Beispiel kein Fahrzeug haben oder die Straße vor Ihrem Haus ausreichend Parkmöglichkeiten bietet, tritt das Prinzip der Zweckentfremdung in Kraft und Sie machen sich in den meisten Fällen strafbar.

Allerdings geben Ihnen der Staat und die örtlichen Behörden die Möglichkeit, eine Nutzungsänderung zu beantragen. Diese basiert auf der Bauordnung in Ihrer Gemeinde und muss vom örtlichen Bauamt genehmigt werden.

Im Folgenden erklären wir Ihnen, welche Schritte für eine rechtliche Nutzungsänderung für Ihre Garage notwendig sind und welche Kosten damit verbunden sind. Gleichzeitig
sollten Sie auch Alternativen im Auge behalten, um Ihren Sachen einen sicheren und vielleicht sogar eher angemessenen Abstellplatz zu bieten, darunter Selfstorage- und Full-Service-Storage-Optionen.

Warum der Staat sich in die Nutzungsänderung Ihrer Garage einmischt

Die gesetzliche Vorgabe für die Nutzung der Garage stößt bei vielen Haushalten auf Unverständnis. Viele betrachten die Bauverordnungen und das Regelwerk als einen Eingriff in ihre Privatsphäre. Schließlich gehört die Garage zum persönlichen Eigentum, oder man bezahlt monatliche Miete dafür und sollte deshalb selbst bestimmen dürfen, wie man den Raum nutzt.

Der Grund für die Einmischung des Staates in Ihre Privatangelegenheit hat mehrere Ursachen.

Zum einen wurde die Garage bei der Erteilung der Baugenehmigung Bestandteil der Stadtplanung. Abstellplätze für Kraftfahrzeuge werden in deutschen Städten und Gemeinden immer knapper. In vielen Wohnvierteln werden oft unter Berufung auf die örtliche Stellplatzverordnung keine weiteren Baugenehmigungen erteilt, wenn die Planung keinen Raum für Garagen oder andere Abstellplätze für Kraftfahrzeuge auf Privateigentum vorsieht.

Mit Ihrer Garage geht Ihr örtliches Bauamt davon aus, dass wenigstens ein Auto von der Straße in Ihrem Wohnviertel verschwindet und ein Kraftfahrzeug weniger bei der Stadtplanung berechnet werden muss.

Zum anderen könnte eine Nutzungsänderung der Garage zu grundlegenden Veränderungen in der Nachbarschaft führen. Wollen Sie zum Beispiel ein Gewerbe oder eine Werkstatt von Ihrer Garage aus betreiben, ist dies in der Regel mit Lärm oder größerem Verkehr in Ihrem Wohnviertel verbunden. Hier haben dann die Nachbarn ein Wörtchen mitzureden.

Außerdem bringt eine Nutzungsänderung Ihrer Garage auch Bedenken in Hinsicht auf Brandschutz und strukturelle Veränderungen an Gebäuden mit sich. Wohnraum, Lager- oder andere gewerblich genutzte Flächen unterliegen unterschiedlichen Brandschutzvorschriften und strukturellen Anforderungen.

Ab wann gilt eine Garage rechtlich als Abstellraum oder Nebenzimmer?

Wann Ihre Garage als Abstellplatz betrachtet werden kann, ist in der Regel abhängig davon, ob Ihr Kraftfahrzeug noch Platz darin hat. Können Sie Ihr Auto immer noch ungehindert in der Garage abstellen, erfüllt der Abstellplatz seine Hauptaufgabe und weder das Ordnungsamt noch das Bauamt werden genauer hinsehen.

Allerdings gelten auch hier Vorschriften, was Sie neben dem Kraftfahrzeug in der Garage aufbewahren dürfen.

Welche Nutzung ist auch ohne Genehmigung noch zulässig?

Neben Ihrem Kraftfahrzeug können Sie, abhängig von der geltenden Garagenverordnung in Ihrer Stadt/Gemeinde, zumeist die folgenden Gegenstände in der Garage unterbringen:

• Winter-/Sommerreifen
• Wagenheber und andere Werkzeuge, die Sie zum Beispiel für einen Reifenwechsel benötigen
• Dachträgerlösungen wie Dachgepäckträger, Dachboxen, Ski- und Snowboardträger, Fahrradträger usw.
• Kfz-Betriebsstoffe wie Öl und andere Schmierstoffe, Frostschutzmittel, Scheibenreiniger, Bremsflüssigkeit usw. Beachten Sie bitte, dass Sie nur eine begrenzte Menge der Betriebsstoffe in Ihrer Garage aufbewahren dürfen, um den Brandschutz zu gewährleisten.
• Brennstoff wie Benzin oder Diesel, aber nur in der in Ihrem Bundesland zugelassenen Höchstmenge

Auch Fahrräder, Anhänger, Schneeschaufeln, Streusalz und Besen gehören normalerweise zu den Gegenständen, bei denen Ihr Ordnungsamt ein Auge zudrücken wird, solange die Lagerung den Zugang zu Ihrem Kraftfahrzeug nicht behindert.

Sollten Sie aber Ihre Garage zunehmend mit Gegenständen zustellen, die nicht in Beziehung mit dem Betrieb Ihres Kraftfahrzeugs stehen, wird die Angelegenheit problematisch.

Die dauerhafte Lagerung von Möbeln, Akten, Kartons mit Hausrat und/oder Kleidungsstücken sowie Werkzeugbänken mit den dazugehörigen Powertools sind Warnsignale für die Behörden, dass Ihre Garage als Abstellraum oder Werkstatt zweckentfremdet wird. Dabei drohen Ihnen nicht nur hohe Bußgelder, sondern auch Schwierigkeiten, wenn Sie im Nachhinein einen Antrag auf Nutzungsänderung für Ihre Garage stellen.

Während das Ordnungsamt in der Regel nicht unaufgefordert in Ihrer Garage herumschnüffelt, sollten Sie bedenken, dass nur ein Anruf eines entnervten, verfeindeten oder rachsüchtigen Nachbarn genügt, um die Behörden für eine Kontrolle an der Tür klingeln zu lassen.

Mit einer fachgerechten Lagerung der Gegenstände in Selfstorage oder Full-Service-Storage, die laut den Behörden nichts in einer Garage zu suchen haben, könnten Sie diese Art von nachbarschaftlichen Auseinandersetzungen und unangekündigten Behördenbesuche umgehen. Wenn Sie dennoch weiterhin eine Nutzungsänderung der Garage beantragen wollen, müssen Sie eine Reihe von Vorbereitungen treffen.

Welche Vorbereitungen sollten Sie treffen, bevor Sie eine Nutzungsänderung für Ihre Garage beantragen

Um Ihre Garage in einen Abstellplatz, Wohnraum oder Werkstatt umzuwandeln, müssen Sie vor der eigentlichen Antragsstellung auf Nutzungsänderung genau planen. Dabei sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Überprüfen Sie die Vorgaben Ihres örtlichen Bauamts, besonders auf die lokale Stellplatzverordnung und wie viele Parkmöglichkeiten in Ihrer Nachbarschaft vorhanden sind.
• Sehen Sie sich in Ihrer Nachbarschaft um, ob jemand eine Nutzungsänderung auf seinem Grundstück vorgenommen hat. Gibt es Neu- oder Umbauten an Häusern in Ihrer unmittelbaren Nähe? Sprechen Sie mit den betroffenen Hauseigentümern, um herauszufinden, wie sie dabei vorgegangen sind.
• Bedenken Sie, wo Sie in Zukunft Ihr Kraftfahrzeug aufbewahren wollen. Können Sie es auf Ihrem Grundstück unterbringen, oder hoffen Sie darauf, dass der Bürgersteig direkt vor Ihrer Einfahrt als ausreichende Parkmöglichkeit angesehen werden kann?

Wenn Sie nach den Vorbereitungen immer noch sicher sind, dass Sie mit einem Antrag auf Nutzungsänderung für Ihre Garage erfolgreich sein werden, können Sie sich der Antragsstellung zuwenden.

Welche Genehmigung benötigen Sie für den Umbau?

Der exakte Vorgang bei einem Antrag auf Nutzungsänderung einer Garage variiert von Bundesland zu Bundesland. Außerdem wird die von Ihnen geplante künftige Nutzung der Garage eine große Rolle in der Entscheidung des Bauamts spielen, Ihrem Antrag zuzustimmen, oder diesen abzulehnen.

Dabei ist nicht immer nur der Umfang der eigentlichen Umbauarbeit von ausschlaggebender Bedeutung, sondern auch die zukünftige Nutzung Ihrer ehemaligen Garage. Auch wenn Sie nur kleinere Änderungen vornehmen wollen, könnte Ihr Antrag auf Nutzungsänderung abgelehnt werden, weil dieser sich nicht mit der Stellplatzverordnung vereinbaren lässt.

Hinzu kommt, dass nicht jedes Wohnviertel neue Gewerbe herzlich willkommen heißt. Eine Werkstatt könnte die nachbarschaftliche Ruhe stören, und selbst ein unscheinbares E-Commerce-Lager wird von Beschwerden betroffen sein, wenn die Lagerhaltung in der Garage zu einem ständigen Kommen und Gehen in der Straße führt.

In den meisten Fällen wird das örtliche Bauamt hier davon ausgehen, dass die Anmietung einer gewerblichen Immobilie oder Selfstorage sowie Full-Service-Storage eher angebracht sind als eine Nutzungsänderung Ihrer Garage.

Sollten Sie trotzdem immer noch davon überzeugt sein, dass Ihre Antragstellung auf eine Nutzungsänderung der Garage erfolgreich sein wird, müssen Sie voraussichtlich die folgenden Unterlagen bei der örtlichen Baubehörde vorlegen:

• Ihren Antrag auf Nutzungsänderung. In vielen Bundesländern wird dieser als Bestandteil einer Baugenehmigung betrachtet. Das Formular kann in der Regel von der Website Ihrer örtlichen Baubehörde heruntergeladen werden.
• Fotos und die Planzeichnungen Ihres Hauses samt Garage, wie sie im augenblicklichen Zustand aussehen. Finden Sie, wenn möglich, die Originalunterlagen, die bei dem Bau Ihres Hauses mit der Garage dem Bauamt zugestellt wurden.
• Planzeichnungen und Beschreibungen der gewünschten Nutzungsänderung. Beauftragen Sie einen Architekten und/oder Bauingenieur mit der Planung des Garagenumbaus. Indem Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, könnte Ihre Antragstellung mit größerem Erfolg beschert werden.
• Gutachten von Experten über die augenblickliche und zukünftige Nutzung von Energiequellen. Beachten Sie hier, dass Sie mit der Nutzungsänderung womöglich eine größere Belastung für das Stromnetz Ihres Hauses oder sogar der gesamten Nachbarschaft zufügen.

Wenn Sie sich unsicher mit der Beantragung der Nutzungsänderung für Ihre Garage fühlen, oder Ihnen der Aufwand an Papierarbeit zu groß ist, können Sie eine auf Bauanträge spezialisierte Agentur beauftragen. Diese kommen allerdings nicht kostenlos und damit erhöht sich der Preis für Ihren Umbau weiterhin.

Was kostet die Nutzungsänderung von einer Garage zu einem Abstellraum?

Wie Sie sehen, wird sich Ihr Kostenvoranschlag für den Umbau Ihrer Garage bereits beträchtlich erhöhen, bevor Sie überhaupt daran denken können, das Garagentor abzuhängen und mit der Arbeit zu beginnen.

Zu den Kosten, die Sie vor dem eigentlichen Umbau decken müssen, gehören:

• Verwaltungsgebühren für die Nutzungsänderung Ihrer Garage (in der Regel zwischen 100 und 1 000 Euro, abhängig vom Bundesland und der Projektgröße)
• Architektenhonorar (zwischen 7500 und 22 500 Euro, abhängig von der Bausumme)
• Bauliche Gutachterhonorare für zum Beispiel Brandschutzertüchtigung, Stromnetz usw.(ab 300 Euro pro Gutachter, abhängig vom Ausmaß des Umbaus)
• Eventuell Stellplatzablösung, wenn Sie keine alternative Parkmöglichkeit für Ihr Kraftfahrzeug auf Ihrem eigenen Grund und Boden haben und sich auf öffentliche Parkplätze oder Bürgersteige verlassen (zwischen 7.500 und 20.000 Euro, abhängig vom Bundesland und der Anzahl der Stellplätze, die Sie mit dem Umbau entfernen).

In der Regel können Sie damit rechnen, etwa 6000 Euro zahlen zu müssen, bevor Sie mit der Arbeit für den Umbau Ihrer Garage beginnen dürfen. In vielen Fällen ist Ihnen nicht einmal ein positiver Ausgang Ihres Antrags garantiert und Sie erhalten einen Abschlag, ohne die geringste Chance, Ihre bereits ausbezahlten Kosten zurückzuerhalten.

Im Vergleich könnten Sie für 6000 Euro eine Lagermöglichkeit der gleichen Größe wie eine herkömmliche Garage bei einem Full-Service-Storage-Anbieter wie BOXIE24 über einen Zeitraum von 2,5 Jahren mieten.

Was kostet der Umbau von einer Garage zu einem Abstellraum oder Nebenzimmer?

Wenn Sie zu den Glücklichen gehören, denen der Antrag auf Nutzungsänderung für die Garage bewilligt wurde, können Sie mit der Arbeit beginnen. Die endlichen Kosten für den Umbau werden von mehreren Faktoren bestimmt, darunter die Größe Ihrer Garage und der Umfang der Bauarbeiten. In der Regel müssen Sie aber mit den folgenden Ausgaben für Ihren neuen Abstellraum rechnen:

• Entfernung des Garagentors und Zumauern der Öffnung. Hier liegt der Preis zwischen 60 und 90 Euro pro m², abhängig von Ihrem Standort.
• Einbau von Fenster(n). Das Baurecht schreibt vor, dass Sie eine Mindestlichtfläche von 1/8 bis 1/10 der Raumgrundfläche berücksichtigen. Kalkulieren Sie etwa 800 Euro pro Fenster ein.
• Dämmung der Garage. Auch wenn Sie den Garagenraum als einfachen Abstellraum verwenden wollen, müssen die Wände, der Boden und die Decke isoliert werden. Schließlich wollen Sie Ihre Sachen sicher vor Feuchtigkeit und Kälte aufbewahren. Gehen Sie von mindestens 120 EUR pro m² bis 200 EUR pro m² für die Eindämmungsarbeiten samt Materialien aus.
• Bodenbelag (Estrich). Der Preis für den Aufbau und die Ebnung des Fußbodens hängt von den von Ihnen gewählten Materialien ab, beginnt aber in der Regel bei etwa 50 Euro pro m².
• Elektrische Versorgung. Auch wenn Ihre Garage bereits an das Stromnetz Ihres Hauses angeschlossen ist, werden Sie voraussichtlich weitere elektrische Arbeiten veranlassen müssen. Der Stundenlohn eines fachlich ausgebildeten Elektrikers liegt bei mindestens 60 Euro pro Stunde, hinzu kommen Materialien wie Steckdosen, Kabel und Beleuchtung.
• Wasserleitung. Zugang zu Wasser in Ihrem Abstellraum könnte sich als nützlich erweisen, aber Sie müssen davon ausgehen, dass ein Klempner im Ausgangspunkt mindestens 75 Euro pro Stunde für die Arbeit verlangen wird. Hinzu kommen Materialkosten für Rohre, Waschbecken und Armaturen.
• Bauaufsicht/zusätzliche Ausgaben fallen an, weil Ihr örtliches Bauamt voraussichtlich einen Gutachter schicken wird, der kontrolliert, dass Sie sich an den vereinbarten Umbauplan halten. Ein Besuch der Bauaufsicht kostet abhängig von Ihrem örtlichen Bauamt zwischen 200 und 300 Euro.

Im Ausgangspunkt müssen Sie damit rechnen, dass der Umbau Ihrer Garage in einen Abstellraum oder ein Nebenzimmer mindestens 800 Euro pro m² kosten wird, abhängig davon, wie viel Sie selbst durch einen eigenen Einsatz beitragen können.

Lohnt sich eine Nutzungsänderung für die Garage in einen Abstellraum?

Wie Sie wahrscheinlich bereits erkannt haben, erfordert die Nutzungsänderung und der Umbau Ihrer Garage in einen Abstellraum nicht nur eine gut gefüllte Geldbörse, sondern auch viel Zeit und gute Nerven.

Beachten Sie auch, dass nach dem Umbau einige steuerliche Veränderungen und Extraausgaben auf Ihren Haushalt zukommen, denn Ihre ehemalige Garage wird jetzt dem Wohnraum zugeordnet. Damit erhöht sich auch der Wert Ihres Hauses und die Wohnfläche, was die jährliche Grundsteuer und die Einkommenssteuer beträchtlich beeinflussen kann.

Bevor Sie sich übereilt an die Arbeit für die Nutzungsänderung Ihrer Garage machen, sollten Sie vielleicht Alternativen in Betracht ziehen. Anstatt zehntausende Euros in einen Umbau Ihrer Garage zu investieren, weil Ihnen der Platz ausgeht, könnten Sie Ihre Sachen weit günstiger in einem Selfstorage oder Full-Service-Storage wie BOXIE24 unterbringen.

Nicht nur sparen Sie damit Zeit, Geld und Aufwand, sondern im Gegensatz zu Ihrer Garage können Sie hier die Nutzung genau nach Bedarf skalieren. Gleichzeitig bieten professionelle Lagerraumvermieter voll klimatisierte Lagerräume, die Ihre Sachen vor Umwelteinflüssen und Feuchtigkeit schützen, sowie Überwachung rund um die Uhr, Versicherungsschutz und in Hinsicht auf Full-Service-Storage sogar ein professionelles Lagermanagement.